△类??? 别：渝北区政协十五届二次会议

△建 议 人：农工党渝北区委

△建议标题：关于注意防范两江新区直管区域房地产市场潜在风险的建议

△承办单位：两江新区管委会

△提案内容：

关于注意防范两江新区直管区域房地产市场潜在风险的建议

????两江新区管理委员会在渝北区范围直接管理了鸳鸯等8个街道、悦来、龙兴和保税港空港等区域，2017年这些区域拥有照母山、礼嘉、悦来等房地产开发热点，商品房交易活跃，房价快速上涨。1-11月，新建商品房销售面积554万平方米，比去年同期增长45%；其中新建商品住宅销售面积474万平方米，增长37%。新建商品房销售额575亿元，比去年同期增长104%；其中新建商品住宅销售额491亿元，增长97%。商品房价格上涨引导开发商加快开发进度，1-11月该区域新开工面积增长37%，其中住宅增长60%；同时，政府加快土地供应节奏，且约定开发商开工时间和项目总开发时间，商品房将出现集中上市、供应量剧增的情形，10-12月，礼嘉龙湖昱湖一号、华宇旭辉御璟湖山、悦来中交等项目集中上市。

????另一方面，为促进房地产市场健康发展，打击投机性房地产投资，市政府先后出台了针对三无人员的税收和信贷政策，以及近期的限售政策。在整体控制金融风险的宏观政策指导下，银行严格控制市场风险，提高首付比例、提高利率、严格控制房款额度。在某些地方，政府还采取了严格限制市场价格、管控项目每日签约数量等政策。政策趋紧严重打击了投机性购房者、尤其是外地炒房团的购买欲望，同时由于政策不能有效区分改善性购房者，该部分需求不能有效释放，且上半年已经消耗大量购房者，预计今后一段时间房地产市场将出现降温，市场需求将下降。

????一、当前房地产市场可能出现的风险

????一是房地产商经营方面存在的潜在风险。需求下降将导致房地产企业去库存周期延长，资金压力变大，可能出现潜在的经营风险。经营压力加大，会影响后续项目的开发进度，但目前土地出让合同明确规定了项目的开工时间和开发周期，可能会出现开发商的履约风险。

????二是购房者与开发商之间潜在矛盾。银行信贷政策不稳定、政府采取限签等政策，可能导致商品房销售周期延长，但限售政策规定需取得不动产权两年后才能上市交易，购房者肯定希望尽快取得产权，因此可能降低购房者与开发商的信任度，激化矛盾。同时，限签还影响开发商回款进度，加大资金压力。

????三是商品房价格下跌带来潜在的社会稳定风险。需求下降将造成成交量萎缩，开发商为尽快回笼资金、缓解资金压力，会采取降价促销等政策，商品房价格下跌可能带来社会稳定风险。

????二、建议

????为有效防范房地产市场的潜在风险，促进房地产市场平稳健康发展，为此建议：

????一是规范房地产领域行政手续办理。在建设领域，加快手续办理进度，促进开发商按合同规定开工建设，有效防范履约风险；在销售领域，取消限签等不合规定的政策，节约办证时间，减缓开发商与购房者的紧张情绪，缓解开发商回款压力。

????二是引导开发商调整产品结构。推出适应市场需求、符合政策要求的刚需产品，满足刚需人群的购房需求。

????三是有效区分投资型和改善型购房者。针对改善型购房者，适当放宽购买政策和信贷政策，有效释放需求。

????四是完善基础设施提高商品房入住率。提升商品房周边配套环境，提高商品房入住率，加快商业营业用房和车库等附属设施去划周期，缓解开发商资金压力。

????△复函内容：

重庆两江新区管理委员会

关于渝北区政协十五届二次会议

第422号提案的答复函

农工党渝北区委：

????贵委提出的《关于注意防范两江新区直管区域房地产市场潜在风险的建议》（第422号）收悉。我委高度重视，经认真研究，现答复如下：

????一、关于规范房地产领域行政手续办理的问题

????为促进开发企业依法履约，我委已完善土地供后监管联动机制，保障已供土地有效利用，稳定房地产市场预期。

????去年初，大量市外人员纷纷涌入我市购房，致使房地产市场异常波动，个别企业趁势捂盘惜售、哄抬房价。为确保房地产市场平稳健康运行，我市各区对违规企业通过采取暂停网签等行政限制措施督促企业进行整改。目前辖区房地产市场运行平稳，未再进行网签限制。

????二、关于引导调整产品结构的问题

????为全面贯彻中央城市工作会议关于推进城市管理精细化、在规划理念和方法上不断创新的精神，切实提高两江新区城市建设品质、提升城市管理水平，实现两江新区“功能现代、彰显特色、以人为本、生态宜居”的发展目标，我委审议通过了《关于在两江新区指定区域开展“定制建筑”开发建设试点工作的指导意见》。“定制建筑”开发建设模式是指建设用地出让前开展地块的详细城市设计，确定相关控制要求并纳入规划设计条件；建设用地出让后，建设单位结合购买人的需求进行个性化定制设计，由开发建设单位建造销售的一种创新开发建设模式。可有效引导开发商推出符合市场需求、符合政策要求的产品业态。

????三、有效区分投资型和改善型购房者的问题

????由于住房具有自住和投资的双重属性，要有效区分改善型需求和投资型需求有一定难度。从目前的房地产调控政策取向来看，重点还是支持基本住房需求。但从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来不排除国家会对改善型需求采取支持性政策。

????四、完善基础设施提高商品房入住率的问题

????2017年，两江新区已完成的城乡规划全覆盖结合中小学、医疗卫生、文化、体育、社会福利五项专业规划，通过社区7设施组成的社区综合服务中心为主的10分钟基本生活圈和12街道7设施组成的街道综合服务中心为主的20分钟公共服务圈，通过叠加社区中心、交通中心、教育中心、游憩中心、商业中心构建层级清晰，集中布局，集约用地，方便市民的民生服务设施布局体系。

????此复函已经两江新区管委会党工委副书记、常务副主任汤宗伟同志审签。对以上答复有什么意见和建议，请填写在回执上寄给我们，以便我们进一步改进工作。再次感谢贵委对两江新区管委会工作的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

????重庆两江新区管理委员会

????2018年5月5日

????（联系人：洪 丁，联系电话：67465693）

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